Kocaeli Vergi Dairesi Başkanlığı’ nın ‘‘ Belediye tarafından yapılan şuyulandırma işlemi neticesinde iktisap edilen arsanın satışında, değer artışı kazancı doğup doğmayacağı ‘’ hakkındaki özelgesi aşağıdaki gibidir.

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, 343,00 m2 büyüklüğündeki arsa nitelikli gayrimenkulü 03.04.2015 tarihinde iktisap ettiğinizi, söz konusu arsa ile ilgili belediye tarafından yapılan şuyulandırma işlemi neticesinde, söz konusu arsanın 30,92 m2'lik kısmının belediyeye, 284,08 m2'lik kısmının ise şahsınıza ait olmak üzere toplam 315,00 m2 olarak hisselere ayrıldığı, 05.01.2022 tarihinde ise belediye ait olan 30,92 m2'lik hissenin, tarafınızca satın alınması sonucunda aynı tarihte arsanın tamamının tapuda adınıza tescil edildiği belirtilerek, söz konusu arsanın satılması halinde elde edilecek kazancın, değer artışı kazancına tabi olup olmayacağı hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun "Değer Artışı Kazançları" başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinde; iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı Kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare; 01.01.2007 tarihinden geçerli olmak üzere) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artış kazancı sayılacağı, aynı maddenin ikinci fıkrasında bu maddede geçen "elden çıkarma" deyiminin, maddede yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade ettiği, üçüncü fıkrasında ise bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (317 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 01/01/2022 tarihinden itibaren) 25.000-TL'sinin gelir vergisinden müstesna olduğu hüküm altına alınmıştır.

 Aynı Kanunun mükerrer 81 inci maddesinde ise "Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

 Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

 ...

 Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır." hükmüne yer verilmiştir.

 Konuyla ilgili olarak yayımlanan 76 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinin "5. Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller ile Kat Karşılığı Olarak Müteahhit veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi'' başlıklı bölümünde;

 "Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16.03.2010 gün ve 2010/4-1697 No.lu Genelgesinde, cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır.

 Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekir."

 açıklamalarına yer verilmiştir.

 Öte yandan, konuyla ilgili olarak Başkanlığımıza ibraz edilen bilgi ve belgelerin tetkikinden;

 - … ili, … ilçesi, … mahallesi, … mevkii 5129 parsel, 4 pafta numarasında kayıtlı 343,00 m2 büyüklüğündeki arsayı, 03.04.2015 tarihinde iktisap ettiğiniz,

 - Bahse konu arsanın … Belediye Başkanlığınca yapılan şuyulandırma işlemi sonucunda, … ili, … ilçesi, Kullar mahallesi, … mevkii 1123 ada, 3 parsel numarasında kayıtlı 315,00 m2 büyüklüğündeki arsanın, 14.10.2020 tarihinde 30,92 m2'lik kısmının belediyeye, 284,08 m2'lik kısmının ise şahsınıza ait olmak üzere hisselere ayrıldığı,

 - Belediye hissesi olan 30,92 m2'lik arsanın, belediye encümeninin kararıyla tarafınıza satışının gerçekleştirildiği ve meydana gelen 315,00 m2'lik arsanın, 05.01.2022 tarihinde adınıza tescil edildiği

 anlaşılmıştır.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre, 03.04.2015 tarihinde iktisap ettiğiniz 343,00 m2'lik arsanın, anılan belediye tarafından gerçekleştirilen şuyulandırma işlemi çerçevesinde; 30,92 m2'lik kısmının anılan belediyeye, 284,08 m2'lik kısmının ise şahsınıza ait olmak üzere toplam 315,00 m2 olarak hisselere ayrılması sonucunda, söz konusu işlem neticesinde arsaya ilişkin her hangi bir cins tashihi (cins değişikliği) yapılmadığı anlaşıldığından, hissenize düşen 284,08 m2'lik arsa payının ilk iktisap tarihi olarak 03.04.2015 tarihinin esas alınması, belediyenin hissesine düşen; ancak 05.01.2022 tarihinde tarafınızca satın alınan 30,92 m2'lik arsa payının iktisap tarihi olarak ise 05.01.2022 tarihinin esas alınması gerekmektedir.

 Buna göre, belediye tarafından yapılan şuyulandırma işlemi sonucunda hissenize düşen 284,08 m2'lik arsa payı yanında, belediye ait olan 30,92 m2'lik arsa payının satın alınması neticesinde 05.01.2022 tarihinde adınıza tescil edilen 315,00 m2'lik arsanın, iktisap tarihinden itibaren beş yıl içerisinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazancın belediyeden satın alınan 30,92 m2'lik hisseye tekabül eden kısmının, ilgili yıl için belirlenen istisna tutarını aşması halinde; aşan kısmının, değer artışı kazancı olarak vergiye tabi olması ve yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Bilgilerinize sunulur.       

Saygılarımızla…